Júlio César Machado 
Advogado e Professor Universitário.

A Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. As mudanças na lei do inquilinato, em vigor desde 25 de janeiro, vem causando polêmica e dor de cabeça aos inquilinos maus pagadores. Com a nova lei se eles não seguirem as normas poderão ser despejados em até 30 dias. A lei traz benefícios aos locadores e prestigia os bons locatários que estão sempre em dia com as contas de seu aluguel.

Principais mudanças
A nova lei assegura que se o inquilino atrasar o aluguel, ele poderá ser despejado. Antes, a ação poderia se estender por cerca de 14 meses até a sentença. Esse prazo caiu para quatro meses e pode ser solucionado em primeira instância em até um mês. O valor do depósito do aluguel também sofreu alterações. Antes, esse valor correspondia ao patamar de 12 a 18 meses de permanência no imóvel. Com a nova lei, deve ser equivalente a um valor que corresponda entre 6 e 12 meses de aluguel.

O locatário terá um limite para atrasar o aluguel de apenas uma vez durante dois anos. Se fugir às regras, o locador também poderá levar o caso à justiça e o inquilino pode
ser despejado também por isso. A desocupação do imóvel varia entre 15 e 30 dias, voluntariamente. Se descumprir a determinação legal, será despejado, um benefício para o dono do imóvel. Já para os imóveis comerciais, o prazo de seis meses foi reduzido para 30 dias.

Concernente ao contrato, se o dono do imóvel não se manifestar, a renovação do contrato de locação é automática, mas se o locador solicitar a saída do inquilino, ele deve desocupar o imóvel num prazo de 30 dias. Em relação ao fiador, vale ressaltar que após 30 meses, quando o contrato for renovado automaticamente, o fiador pode optar por não ser mais responsável pelo aluguel do imóvel.

O locatário deve se informar corretamente para entender as mudanças da lei, que atingem em especial os imóveis residenciais. Mas os locatários de imóveis comerciais devem ficar atentos também, pois a nova lei não os favorece. O que mais deve ser levado em consideração são os benefícios das partes e a queda do valor dos aluguéis. Então organização agora é a palavra de ordem para os inquilinos de plantão. E nada de atrasar o aluguel. Diante de imprevistos financeiros, abra o jogo com o proprietário e faça um acordo do qual conseguirá cumprir.

Principais dúvidas
O preço do aluguel vai baixar devido a nova lei?
A maioria dos especialistas aposta que sim. As novas regras devem provocar
um aumento na oferta de novos aluguéis: nesse caso, o mercado obedecerá à
lei de oferta e procura.

Quem deve pagar o IPTU?
A nova lei permite que o proprietário entre em acordo com inquilino para que este assuma essa despesa.

Que prazo o inquilino passa a ter para deixar o imóvel alugado?
Antes, o inquilino podia protelar a devolução do imóvel por até três anos. Agora, isso ocorrerá em no máximo 45 dias. A ação terá de ser resolvida em primeira instância na Justiça: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo.

Contratos assinados antes de a nova lei entrar em vigor serão alterados?
Não. A nova lei rege os contratos feitos a partir do dia 25 de janeiro de 2010.

Se o proprietário receber uma oferta maior pelo imóvel e decidir despejar inquilino, este deverá ser indenizado?

Somente se o contrato de locação ainda estiver em vigor. Neste caso, o proprietário deverá pagar uma multa para o inquilino estipulada pela Justiça. Os responsáveis pelo pagamento são o proprietário e o novo locador. Caso o contrato tenha acabado, o dono do imóvel não é obrigado a renová-lo.

Quais as novidades em relação ao fiador?
Em contratos sem garantia – fiador ou seguro-fiança, o inquilino que deixar de pagar o aluguel poderá ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias. Com essa nova garantia, muitos proprietários deverão abrir mão da exigência de um fiador, facilitando a locação. A nova lei diz ainda que o fiador poderá deixar o contrato, caso haja separação do casal de inquilinos, morte do locatário ou ao fim do prazo inicial do contrato. Nesse caso, o fiador continuará responsável pela fiança durante o período de 120 dias após a notificação do locador. O inquilino tem o mesmo prazo para apresentar novo fiador.

O inquilino de um imóvel comercial pode repassar o ponto?
Não. A única pessoa autorizada a fazer transações com o imóvel é o proprietário ou a imobiliária, se assim o proprietário preferir. O inquilino pagará multa se quiser sair antes do término do contrato? Sim, como ocorria antes. Porém, agora, o valor da indenização passa a ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.

Fonte: www.planalto.gov.br